Примерная форма договора купли-продажи квартиры (один из покупателей – малолетний)

Содержание
  1. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми (собственниками): особенности, порядок, образец договора купли-продажи
  2. Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних
  3. Как получить разрешение органа опеки?
  4. Документы
  5. Требования органа опеки
  6. Когда могут запретить сделку?
  7. Если для покупки использовалась ипотека
  8. Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция
  9. и образец договора купли-продажи
  10. Расходы
  11. Риски для покупателя
  12. Ответы юриста на частые вопросы
  13. Заключение Эксперта
  14. Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами – образец и бланк 2020 года
  15. Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?
  16. Кто составляет договор купли-продажи?
  17. Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?
  18. Как правильно оформить?
  19. На какие пункты обратить особое внимание и почему?
  20. Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры
  21. Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2020 году
  22. Договор купли-продажи квартиры с задатком
  23. Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом
  24. Договор купли продажи квартиры по ипотеке
  25. Договор купли продажи квартиры по доверенности
  26. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: какие документы нужны для опеки, если есть доля у ребенка? Образец договора купли продажи
  27. Какие трудности возникают и почему?
  28. собственник
  29. Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли
  30. Обращение в органы опеки
  31. Оформление документов для продажи
  32. ДОГОВОР купли-продажи квартиры
  33. Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?
  34. Условия заключения сделки
  35. Образец заполнения соглашения
  36. Процедура продажи
  37. Скачать договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом или покупателем на конструкторе 2016
  38. Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?
  39. Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему: разбираемся в деталях
  40. Образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему: важные дополнения и рекомендации

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми (собственниками): особенности, порядок, образец договора купли-продажи

Примерная форма договора купли-продажи квартиры (один из покупателей - малолетний)

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов.

Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  • Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  • Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
  • В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  • ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  • Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
  • Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ.

Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

  1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
  5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

  • Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  • Заявление от ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт ребенка от 14 лет;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
  2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
  2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  1. Найти покупателя.
  2. Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
  3. Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  4. Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  5. Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

и образец договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

Какие сведения указываются:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  • Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
  • Сведения о разрешении органа опеки.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  • Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость жилья, размер задатка.
  • Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  • Ответственность и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.

Расходы

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.

Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.

Риски для покупателя

Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  1. Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  2. Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  3. Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?

Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.

Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?

Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?

Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.

Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?

Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.

Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  2. Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  3. Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
  4. ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  5. От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами – образец и бланк 2020 года

Примерная форма договора купли-продажи квартиры (один из покупателей - малолетний)

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

Письменным отражением договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, их прав и обязанностей в отношении исполнения своих намерений является договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 Ст. 454 ГК РФ основными юридическими последствиями его подписания служит передача:

  • квартиры и прав на нее к покупателю;
  • денежных средств за квартиру к продавцу.

Все условия сделки должны быть четко прописаны в договоре купле-продаже. С момента его подписания у сторон возникают обязанности по их исполнению.

На основании ДКП происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к новому владельцу.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

  • по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
  • одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
  • доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

  • удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
  • выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

  1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
  2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
  3. Существенные условия договора:
  • предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
  • стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
  • перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
  1. Иные условия соглашения включают в себя:
  • информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
  • сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить ихможно в выписке из ЕГРН);
  • условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
  1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

  • гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
  • наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
  • особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
  • следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2020 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2020 году они остаются актуальными.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком. doc

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-mezhdu-fizicheskimi-licami/

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: какие документы нужны для опеки, если есть доля у ребенка? Образец договора купли продажи

Примерная форма договора купли-продажи квартиры (один из покупателей - малолетний)

Перечень законов, относящихся к решению указанной проблемы, довольно обширен:

Согласно этим документам, несовершеннолетний гражданин пользуется всеми правами, но до наступления четырнадцати лет является недееспособным, а до достижения восемнадцатилетия не обладает полной дееспособностью.

Какие трудности возникают и почему?

В соответствии с п. 8 ст. 8 48-ФЗ, совершать сделки с принадлежащим несовершеннолетним имуществом допустимо только с позволения органов опеки. Любые операции с недвижимостью, к которой имеет отношение не достигший определенного возраста гражданин, требуют согласования с этими органами.

п. 8 ст. 8 48-ФЗ Полномочия органов опеки и попечительства

Представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.

Законом физические лица разделяются на две группы:

  1. Малолетние — до 14 лет.
  2. Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта. Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.

Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.

Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.

Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

  • договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;
  • проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.

собственник

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки. При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.

Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.

Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.

Статья 20. Место жительства гражданина

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь. Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.

Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли

Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.

Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.

Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.

Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.

Общий подход укладывается в в список:

  • подготовка правоустанавливающих документов на жилье или его долю;
  • заказ выписки из ГКН и техплана через Росреестр самостоятельно или с помощью агента;
  • подготовка формы со сведениями о зарегистрированных лицах из паспортного стола;
  • поиск покупателя;
  • заключение предварительного документа о продаже (не обязательный шаг);
  • получение согласия из опеки;
  • подготовка и подписание договора о продаже жилого помещения или доли в нем;
  • оформление акта приемки квартиры покупателем;
  • официальная фиксация факта, подтверждающего смену владельцев, через Росреестр.

Обращение в органы опеки

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

  • поход в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
  • визит в органы опеки обоих родителей ребенка;
  • подача ходатайства о разрешении на продажу недвижимого имущества;
  • ожидание решения.

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра.

Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

  • законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
  • сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ отводит на принятие предварительного решения 15 дней.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

  • истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
  • заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

Оформление документов для продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры для опеки? На Комиссию органов опеки требуется представить пакет в следующем составе:

  • ходатайство о продаже, обосновывающее необходимость сделки улучшением условий проживания ребенка;
  • согласие несовершеннолетнего, имеющего паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • бумага, официально подтверждающая факт рождения ребенка (и его копия);
  • документы, доказывающие право владения жильем и указывающие на основания его получения;
  • выписка из ГКН;
  • технический план квартиры из БТИ;
  • справка об отсутствии задолженности по уплате имущественного налога;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки. О том, всегда ли требуется нотариальное заверение договора купли-продажи, мы рассказывали тут, а сколько это может стоить, узнаете из нашего отдельного материала.

Предлагается следующий состав договора:

  • название документа;
  • место его заключения;
  • дата подписания;
  • подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
  • характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
  • основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
  • цена недвижимого имущества;
  • сроки и формы расчетов;
  • подписи участников сделки.

Всем присутствующим на сделке необходимо иметь при себе паспорта. После наступления 14 лет свидетельство о рождении не рассматривается как документ, удостоверяющий личность.

За подписанием договора следует оформление акта сдачи-приемки жилья, осуществление взаиморасчетов и регистрация договора. Фиксация перехода права собственности реализуется через Росреестр.

О том, где и как обычно оформляется и составляется типовой договор купли-продажи жилья, мы рассказываем здесь.

Законодательство не предусматривает запрета на реализацию объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние.

В то же время операции подобного рода осложняются вследствие повышенных требований к пакету документов на квартиру. задача дополнительных условий — защита интересов детей, одновременно способствующая снижению рискованности сделки.

Что нужно знать о сделке с участием несовершеннолетних, смотрите в видео:

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Россия, город Ростов-на-Дону, восемнадцатое января две тысячи девятнадцатого года

2. Вышеуказанная отчуждаемая квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 32,7 (тридцать две целых и семь десятых) кв. м., в т.ч.

Источник: https://101dogovor.ru/dogovor-prodazhi-doli-kvartiry-nesovershennoletnim-detyam-obrazecz-2020-skachat-besplatno-tipovoj-blank-primer-forma-raspechatat/

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Примерная форма договора купли-продажи квартиры (один из покупателей - малолетний)

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев.

Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи.

Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости.

В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников,  как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся.

К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений.

Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей.

Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

  • Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
  • Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
  • Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
  • Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры.

Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму.

Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

  • Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
  • Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
  • Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
  • Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Скачать

Образец договора.doc

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя.

Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя.

Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах.

Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне.

Перед подачей бумаг еще раз внимательно проверьте, что все они оформлены в надлежащем порядке и являются в настоящий момент действительными.

В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

Источник: https://vsenaslednikam.ru/sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Скачать договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом или покупателем на конструкторе 2016

Примерная форма договора купли-продажи квартиры (один из покупателей - малолетний)

Реализация недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка – довольно распространенная ситуация, в которой есть множество рисков и нюансов. Чтобы избежать всевозможных разногласий и судебных тяжб – лучше разобраться в ситуации еще до того, как вы подпишите соглашение.

Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетним ребенком возьмется составлять далеко не каждый риелтор или юрист.

Причина здесь «на поверхности» – различные «звенья цепи», будь то финансовые организации или страховые компании не захотят связываться со сложными ситуациями.

Согласитесь, далеко не каждый банк возьмется за оформление сделки с 16-летним гражданином, что уж говорить о ситуациях, когда ребенку нет даже 16 лет?

К тому же, договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком попадает сразу под несколько законодательных норм, но совершенства в этой сфере все еще нет. Есть множество пробелов и недоработок, которые могут повлечь за собой серьезные проблемы для покупателя.

Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?

Сделки с недвижимостью, в которых принимают прямое или косвенное участие несовершеннолетние, регулируются Конституцией РФ, статьями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ и другими актами и нормами.

Главные особенности:

1. Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку, образец которого есть на нашем сайте, может заключаться только в присутствии родителей. Также эту роль могут занять представители органов опеки. Ситуация выглядит аналогично, если подросток выступает в роли продавца;

2. Одобрение на любые действия с недвижимостью покупатель обязательно должен получить у органов опеки. Любые обходные пути в ходе судебных разбирательств будут обозначены, а сделка признана недействительной. Основная задача государства заключается в том, чтобы защитить имущественные права несовершеннолетнего;

3. Возраст играет ключевую роль. Согласно ст. 60 Конституции РФ дееспособным считается подросток, достигший 18 лет. В этом возрасте юноша или девушка могут самостоятельно заключать любые виды сделок.

Если подростку от 14 до 18 лет – он считается недееспособным или частично дееспособным (с 16 до 18), следовательно, договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку (образец можно скачать прямо сейчас) может быть заключен только при наличии письменного согласия родителей, а также после одобрения органов опеки.

Если договор купли-продажи квартиры (продавец несовершеннолетний) заключить без учета письменного согласия законных представителей – сделку признают недействительной. Причем сделать это может сам подросток при достижении им 18 лет. Для покупателя это слишком рискованное мероприятие.

Обратите внимание – согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется только в том случае, если подросток будет официально признан дееспособным даже в 16 лет. Законодатель предусмотрел всего 2 возможности для этого:

• Вступление в брак;

• Эмансипация. 

С первым случаем все очевидно – вступление в брак и даже его последующее расторжение фактически наделяют 16-летнего подростка статусом полностью дееспособного гражданина. Эмансипация означает, что юноша или девушка работают официально по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (согласно с. 27 ГК РФ).

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему: разбираемся в деталях

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему ничем не отличается от сделок по приобретению/реализации недвижимости целиком. Только в соглашении, в разделе «Предмет договора» помимо адреса, этажа и других деталей будет указана площадь, подлежащая покупке/продаже.

Чтобы получить разрешение опекунского совета, необходимо собрать полный пакет документов + выполнить ряд действий, включая:

• Оформление справки о зарегистрированных лицах (получает опекун или один из родителей в паспортном столе);

• Посещение органов опеки всей семьей (даже в случае, если родители состоят в разводе), включая подростка, при себе важно иметь свидетельство о праве собственности и техпаспорт;

• Продавцам недвижимости предстоит написать заявление о покупке новой и продаже старой недвижимости;

• В течение 14 дней будет принято решение. 

Положительный результат (разрешение на продажу) может быть получено только в том случае, если имущественные права ребенка никак не нарушены (т.е. – он должен получить равные условия проживания).

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) должен учитывать формальные детали, например, прежде чем подписывать соглашение, следует определить, является ли подросток собственником или только имеет право пользоваться недвижимостью. В первом случае речь идет о праве собственности в рамках договора дарения или купли-продажи, или наследования. Во втором – о регистрации в реализуемой недвижимости без права владения ею.

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) может быть заключен без разрешения органов опеки только в том случае, если подросток только прописан в ней, но не является собственником. Казалось бы, идеальный вариант.

Но и здесь есть свои недоработки. Прописанного несовершеннолетнего невозможно выписать «в никуда», обязательно его нужно зарегистрировать в другом месте.

Разумеется, покупателю приобретать такую «проблемную» квартиру вряд ли захочется даже при условии привлекательной стоимости.

Образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему: важные дополнения и рекомендации

Нюансы по проживанию подростка и рекомендации для покупателей:

• Следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил прописку в другой квартире (согласно ст. 20 ГК РФ дети, не достигшие 14 лет, автоматически прописываются по месту регистрации одного из родителей);

• Приобретение новой квартиры – обязательное условие для продажи уже имеющейся. Без этого органы опеки не выдадут разрешение;

• Покупка нового жилья для подростка не требуется только в нескольких случаях, среди которых переезд в другую страну или город;

• Если родственники ребенка обещают самостоятельно и как-нибудь в другой раз уладить все вопросы в органах опеки – лучше не доверять им.

Также прежде чем приступить к оформлению сделки, узнайте сами в органах опеки, не состоит ли семья у них на учете и не собираются ли лишить взрослых родительских прав. Мошенники могут использовать это в свою пользу.

У вас на руках будет полный пакет документов, включая письменное согласие родителей, а по факту квартира не будет принадлежать вам, ведь в качестве опекуна ребенку назначен другой человек и согласие биологических родителей не имеет никакой юридической значимости.

На нашем сайте вы можете заполнить и скачать образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему. Составление документа едва ли отнимет у вас больше 5 минут. Вам нужно отвечать на вопросы, а система сама распределит информацию по соответствующим разделам. Оцените преимущества нашего сервиса!

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-nesovershennoletnim

Легальность
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: